Petites copropriétés : ce que la nouvelle réglementation change pour votre carnet d’entretien

Avec l’entrée du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (D. 991-2025 G.O. II), le 14 août 2025, tous les syndicats de copropriétaires devront avoir établi, d’ici trois ans au plus tard, soit le 14 août 2028, un carnet d’entretien.

Le carnet d’entretien sert notamment à planifier et à suivre les travaux nécessaires en vue d’assurer la conservation de l’immeuble. Il doit être établi par un professionnel indépendant autorisé (architecte, ingénieur, évaluateur agréé ou technologue professionnel), mis à jour par le conseil d’administration du syndicat au moins une fois par année, et révisé en temps voulu par un professionnel indépendant autorisé. 

L’article 5 du Règlement prévoit en effet qu’une telle révision du carnet d’entretien doit être effectuée minimalement tous les cinq ans. Toutefois, celle-ci peut être faite minimalement tous les dix ans, lorsque l’une ou l’autre des conditions suivantes est remplie : 

• L’immeuble est constitué d’au plus huit parties privatives, excluant celles qui sont accessoires à ces dernières, tels les espaces de rangement et de stationnement;
• Aucune partie commune de l’immeuble n’est située dans un bâtiment. On parle donc ici d’une copropriété horizontale;
• L’immeuble a au plus trois étages entièrement hors sol.

CALCUL DU NOMBRE D’ÉTAGES CONSIDÉRÉ PAR L’ARTICLE 5 DU RÈGLEMENT

En ce qui a trait à cette troisième possibilité, le Règlement ne donne aucune définition de ce qui doit être considéré comme un « étage ». Nous avons donc cru bon d’examiner de plus près le sens à donner à cette possibilité.

Selon le Code de construction du Québec :

• Un « étage » est défini comme la partie d’un bâtiment délimitée par la face supé rieure d’un plancher et celle du plancher situé immédiatement au-dessus.
• Le premier étage est l’étage le plus élevé dont le plancher se trouve à au plus 2 m au-dessus du niveau moyen du sol. Le premier étage est important, car il sert de référence pour déterminer la hauteur d’un bâtiment, selon le Code de construction du Québec.
• Le niveau moyen du sol (grade) est le plus bas des niveaux moyens définitifs du sol, mesuré le long de chaque mur extérieur du bâtiment qui doit donner sur une rue.

Si le plancher des parties privatives du rez-de-chaussée est situé à moins de 2 m au-dessus du niveau du sol, les parties privatives aménagées au-dessous du rez-de-chaussée sont considérées comme étant situées au sous-sol. Au sens du Code de construction, un sous-sol n’est pas considéré comme un étage. Selon le Règlement, le sous-sol n’est pas un étage entièrement hors sol. Une copropriété, de trois étages hors sol, qui aurait des parties privatives au sous-sol compterait quatre parties privatives superposées. Selon notre compréhension, une telle copropriété pourrait donc faire effectuer la révision de son carnet d’entretien tous les dix ans. 

Toutefois, si le plancher du premier étage hors sol est situé à plus de 2 m au-dessus du niveau du sol, selon le Code de construction, l’étage situé au-dessous de ce plancher n’est pas considéré comme le sous-sol, mais est plutôt considéré comme le premier étage. Or, selon le Règlement :

• Si le premier étage n’est pas entièrement hors sol, il n’est pas considéré au calcul de la hauteur du bâtiment. Une telle copropriété pourrait faire effectuer la révision de son carnet d’entretien tous les dix ans.
• Si le premier étage est situé entièrement hors sol, il est considéré au calcul de la hauteur du bâtiment. Une telle copropriété doit faire effectuer la révision de son carnet d’entretien tous les cinq ans.

Le schéma ci-haut met en lumière les principaux aspects du carnet d’entretien en copropriété.

Ce schéma est la propriété de la firme Cossette Touchette

Par ailleurs, certaines mezzanines ne sont pas considérées comme un étage. Le Code de construction permet de ne pas considérer l’es pace situé au-dessus d’une mezzanine comme un étage dans le calcul de la hauteur de bâti ment, si cet espace est aménagé selon les critères suivants :

• L’aire cumulée de la mezzanine ne dépasse pas 40 % de l’aire sans cloisons de la pièce dans laquelle elles sont situées.
• L’espace au-dessus du plancher de la mezzanine n’est pas divisé par des cloisons ou des murs d’une hauteur supérieure à 1070 mm. Toutefois, cet espace peut comporter un espace encloisonné dont l’aire ne dépasse pas 10 % de l’aire sans cloisons de la pièce dans laquelle se trouve la mezzanine.

Le Règlement ne traite pas de ce type de situation. Toutefois, il est manifeste qu’une mezzanine aménagée selon les critères énoncés ci-dessus n’est pas considérée dans le calcul de la hauteur du bâtiment.

Pour mieux comprendre, nous avons préparé les dessins ci-dessus, qui illustrent ces différentes situations. 

INFO

L’article et le schéma ont été réalisés avec la collaboration de la firme Cossette Touchette, contributrice au contenu. L’article a été rédigé par Richard Lecouffe, en partenariat avec Condolegal à partir de la fiche pratique publiée sur leur site. 

Nous vous invitons à consulter les autres sous fiches détaillées directement sur le site de Condolegal.com ou en balayant ce code QR :