Sinistre en copropriété

Les refoulements d'égout sont normalement couverts par la police d'assurance du syndicat avec une franchise de dégât d'eau.

• Pour prévenir les refoulements, même si ça ne les prévient pas systématiquement, il faut souligner l'importance d'avoir un clapet anti-retour.
• Angle mort : La sous-limite de refoulement d'égouts est souvent un angle mort, car c'est une limite qui est souvent insuffisante. Les gens sous-estiment la valeur des biens qui peuvent être endommagés par le refoulement et ce n'est pas l'entièreté de la couverture du bâtiment qui peut s'appliquer pour le refoulement. Il est important de ne pas sous-estimer la valeur des biens qui peuvent être endommagés par le refoulement et de bien surveiller les montants pour s'assurer qu'ils sont suffisants pour faire une réclamation dans ce cas-ci.

• Il est ici question du débordement d'une étendue d'eau naturelle qui intervient souvent à cause d'embâcles, et ce après de fortes pluies ou à la fonte des neiges. Une inondation peut également être la cause d'un refoulement. Pour en savoir plus, consultez la définition du glossaire de Condolegal.

Cas de figure : La station de pompage de notre deuxième sous-sol n'a pas été en mesure de pousser l'eau vers le réseau de la ville. Nous avons environ six véhicules perte total. Est-ce que c'est l'assurance automobile individuelle ou l'assurance de la copropriété qui couvre?


Réponse : Ça va être l'assurance individuelle des propriétaires des véhicules qui va couvrir la réclamation. Les gens doivent vraiment ouvrir une réclamation auprès de leur assureur automobile. Habituellement, peut-être pour mentionner parce qu'on l'a vu il y a eu plusieurs véhicules qui ont été inondés, un véhicule qui est inondé jusqu'à peu près à moitié des portières, c'est une perte totale.

Cas de figure :  Des véhicules inondés sont dans un stationnement et nuisent au nettoyage. Le propriétaire d'un véhicule n'est pas joignable ou ne veut pas tasser son véhicule parce qu'il ne peut rejoindre son assureur. Le véhicule empêche la gestion et l'évacuation des déchets.

Réponse : Le véhicule c'est comme les meubles qui se retrouvent dans les parties communes. Peu importe que le propriétaire soit là et au courant, qu'il veuille ou qu'il ne veuille pas le déplacer, on peut le déplacer. Quitte à faire payer le remorquage par le syndicat et le réclamer par la suite au copropriétaire, qui, lui, pourra le réclamer à son assureur.

Cas de figure : Lorsque les dégâts d'eau sont d'un coût inférieur à la franchise, et que nous n'avons pas l'intention de faire une réclamation à la compagnie d'assurance, le Bureau d'assurance du Canada (BAC) indique que certaines compagnies d'assurance considèrent malgré tout la déclaration comme un sinistre qui peut affecter le dossier alors que d'autres ne font qu'en prendre note. Quoi faire dans ce cas ?

Réponse : Pour commencer, prendre le temps de gérer les dégâts de votre côté. Une fois que le temps sera opportun, aviser votre assureur. Lui mentionner que vous avez eu un peu d'eau, mais que vous n'avez pas de réclamation, que vous êtes en bas de la franchise. L'assureur peut en théorie le prendre en considération lors du renouvellement. Par contre, comme c'est une réclamation à 0$, l'effet risque d'être très minime sur la police.

Rappel de l'obligation du syndicat par rapport à l'assurance : Le principe d'assurance, c'est un principe qui est assez facile à comprendre. Vous avez une personne morale, qui est un assureur, qui accepte de vous assurer. Et lui, dans ces conditions, il veut savoir si le bien qu'il assure a été impacté par un sinistre quelconque. C'est pour ça que le Code civil vous énonce qu'on doit déclarer un sinistre qui met en cause la garantie, même s'il est en dessous de la franchise, pour que l'assureur puisse prendre éventuellement une décision s'il continue à assurer ou il augmente la franchise. Dans un cas comme celui qui est arrivé, c'est une situation exceptionnelle. On n'est pas dans une situation d'un petit dégât d'eau, d'un tuyau qui cède presque à toutes les semaines, ou qui va réellement stresser un assureur en disant peut-être que le petit tuyau, un jour, ça sera le gros tuyau et j'aurai une réclamation gigantesque sur les épaules. On est dans un phénomène qui relève évidemment des changements climatiques et qui ne relève pas d'une négligence ou d'une mauvaise construction, une négligence de l'assurance ou d'une mauvaise construction du bâtiment. On fait face, réellement, à une situation qui est hors du commun.

Cas de figure : Nous avons une franchise de 25 000$ pour un sinistre d'inondation, mais dans nos extensions de garantie, il y a une suppression de la franchise lors d'un sinistre important. Est-ce que ça implique que nous n'aurions pas de franchise à payer dans cette situation. En raison d'un fort volume d'appel, je ne peux pas joindre mon assureur pour lui poser la question.


Réponse : Tous les cas de figure sont différents, mais il est possible qu'au-delà d'un certain montant de dommage, la franchise soit supprimée.

Rappel : Comme mentionné dans le haut de la présente page, nous vous recommandons de consulter la définition d'«inondation» donnée par le glossaire de la copropriété de Condolegal.

Cas de figure : La toiture a coulé et à fait des dommages aux plafonds et aux murs, est-ce que c'est considéré comme une infiltration ?

Réponse : Tout ce qui est fenêtre mal scellée ou drain de toit qui fonctionne mal est couvert sur les polices d'assurance des syndicats de copropriétés, c'est la franchise dégâts d'eau qui s'applique tout simplement.

Cas de figure : Si aucune entreprise après-sinistre n'est disponible dans l'immédiat, pouvons-nous engager un entrepreneur général ou un plombier, par exemple, pour évacuer l'eau et ouvrir les murs. Les compagnies d'assurances pourraient-elles nous en tenir rigueur ?

Réponse : Notre obligation après avoir subit un sinistre est de minimiser les pertes. Peut importe qui vous engagez pour répondre au sinistre dans l'immédiat, il est important de minimiser vos pertes. Pour tout ce qui est de retirer l'eau et d'assécher, vous avez l'obligation de minimiser vos pertes en attendant l'intervention de l'assureur. Assurez-vous toutefois de conserver toutes vos factures. Il est néanmoins important de ne pas entamer de travaux de rénovations, ne faites-faire que le minimum avant que l'assureur ait pu prendre en charge le dossier et fait les vérifications nécessaires.

Cas de figure : Peut-on penser que nous serons éventuellement confronter à un choix : financer notre fond d'auto assurance pour couvrir également les réparations suite à un sinistre d'eau ou bien subir la perte d'assurabilité ou une forte augmentation de la prime d'assurance.

Réponse : La loi prévoit que le fonds d'auto assurance doit avoir un minima, en termes de montants accumulés, qui est en fonction de la plus haute franchise, ce qui exclut notamment les inondations et les tremblements de terre. C'est-à-dire que lorsqu'on établit le fonds d'auto assurance et qu'on a une franchise où les inondations sont de 250 000 $, on n'a pas à en tenir compte, tout comme le tremblement de terre. Ça, c'est le premier élément, mais rien ne limite la construction d'un fonds d'auto assurance.

Alors, évidemment, si on a trop de réclamations, le fonds d'auto assurance va fondre comme neige au soleil. Mais l'objectif qui a été mis de l'avant par le législateur, c'est de bâtir une réserve pour, justement, permettre aux syndicats d'engager les travaux assez rapidement.

Dans la situation qui s'est produite récemment au Québec, avec des inondations entrainant des dizaines de milliers de réclamations au même moment, la plupart des assureurs ne peuvent pas répondre à tout le monde en même temps, d'où l'importance d'avoir un courtier d'assurance spécialisé qui est capable de donner un service et qui pourra nous aider à naviguer dans une telle situation.

Décider de ce que l'on peut faire comme assuré lorsqu'on subit une inondation dans une maison unifamiliale, comme par exemple démanteler des planchers ou des murs et qu'on a pas de retour de notre assureur, est une décision relativement plus facile à prendre que pour une copropriété, ou la présence de parties communes et d'autres éléments de questionnements rendent la décision plus complexe à prendre. Cette complexité mets de l'avant l'importance pour une copropriété, probablement plus que pour un particulier, d'avoir un courtier d'assurance spécialisé qui pourra nous épauler dans la prise de décision après sinistre.

Il est toutefois important de se souvenir que c'est le syndicat de copropriétaires qui doit être le maître d'œuvre des travaux de réhabilitation, et non les copropriétaires individuellement. Les fonds pour financer ces travaux vont être puisés dans le fonds d'auto assurance.

Cas de figure : Est-ce qu'un syndicat de copropriété peut effectuer lui-même les travaux d'après-sinistre ?

Réponse : Juridiquement parlant, un syndicat doit rétroagir avec un entrepreneur. Un syndicat de co-propriétaires fait la gestion du bien d'autrui. Il ne peut pas être lui-même son propre entrepreneur. C'est un dossier qui est délicat, mais en principe, les copropriétaires ne devraient jamais se lancer dans l'exécution de travaux. Jamais. Parce que, de un, ils n'ont pas forcément les compétences. Il y a des prises électriques et des risques associés. Le syndicat de copropriété ne peut pas se permettre d'exposer ses copropriétaires à de tels risques. De deux, quand vous avez des logements qui ont été impactés par l'eau, les spores de champignons vont se développer, ce qui présente des risques pour la santé et on ne peut pas laisser les gens rester dans leurs logements et courir le risque de mettre la santé des copropriétaires en jeu. La santé et la sécurité des copropriétaires doit primer.

D'ailleurs, il faut souligner que ce ne sont pas les assurances de la copropriété qui vont payer les frais de relocalisation, ce sont les assurances des copropriétaires. D'où l'importance pour les copropriétaires d'avoir une assurance de qualité sur les frais de relocalisation à la suite d'un sinistre.

Cas de figure : L'eau est entrée dans une partie commune à usage privatif et a endommagée l'unité du dessous. Le copropriétaire est responsable de l'entretien de cette partie commune à usage privatif, qui paie les réparations dans cette situation ?

Réponse : Indépendamment de par où l'eau en rentré, si des dommages on été causés aux parties communes qui appartiennent au syndicat, les dommages doivent être couverts par le syndicat et les réparations doivent être faites par le syndicat via son assureur. La provenance de l'eau n'a pas d'incidence sur qui doit faire les réparations des parties affectées.

Cas de figure : Que faire si je ne suis pas capable de rejoindre mon syndicat de copropriété ou les membre du conseil d'administration de mon syndicat ?

Réponse : Si vous n'arrivez pas à rejoindre votre syndicat, ou si le syndicat ou le conseil, pour une raison quelconque, refuse de faire la réclamation, comme copropriétaire, vous avez le droit de faire une réclamation sur l'assurance du syndicat de copropriété. Vous êtes considéré comme un assuré sur cette police et devriez avoir une copie de la police d'assurance.