Gestion des locataires

LES HAUTS ET LES BAS DE LA GESTION DE LOCATAIRES EN COPROPRIÉTÉ: QUAND TOUT NE TOURNE PAS ROND!

Pour un copropriétaire, louer sa partie privative n’est pas une décision qui doit être prise à la légère.

Si en général les choses se passent bien et l’expérience avec le locataire est positive, la relation syndicat-copropriétaire-locateur demeure souvent fragile. Malheureusement, il arrive (encore trop fréquemment) qu’un copropriétaire doive gérer, à distance, un locataire problématique ou des situations imprévues, par exemple à l’égard du voisinage et de l’entretien de l’unité.

Bien que la déclaration de copropriété détermine les règles de la vie en copropriété, dont les modalités de location des unités, et que le locataire doive s’y conformer, que peut faire un copropriétaire locateur lorsque son locataire ne la respecte pas?

Pis encore, s’il dérange ses voisins ou la vie de la copropriété? Quels sont les moyens dont dispose le copropriétaire ou le syndicat pour faire respecter la déclaration?

Des travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble doivent être effectués par le syndicat à l’intérieur du logement. Que faire si ces travaux rendent l’appartement inhabitable? Ou si les services communs sont suspendus en raison de travaux, comme l’accès à la piscine, à la salle d’entraîne ment ou au centre de sports?

Le copropriétaire locateur a bien des responsabilités envers son locataire. Peu savent qu’il doit également maintenir ses responsabilités à l’endroit du syndicat.

TROUBLES DE VOISINAGE

Fondamentalement, le copropriétaire doit garder en tête que ce n’est pas seulement une question de locataire difficile. En effet, ne pas respecter la déclaration ou les règlements peut causer préjudice à l’immeuble ou aux voisins. Pour résoudre les conflits qui opposent le locataire aux autres copropriétaires ou au syndicat, la communication et la transparence sont la clé.

Le copropriétaire responsable peut d’abord tenter un dialogue avec son locataire et faire un rappel des règlements dont ce dernier avait déjà pris connaissance. En principe, le syndicat n’est pas censé agir auprès du locataire. Cependant, dans certains cas, le syndicat pourrait lui-même engager des actions contre le locataire, par exemple en demandant la résiliation du bail.

Il faut se rappeler que le syndicat représente l’ensemble des copropriétaires et veille au bon fonctionnement de la vie en copropriété. En ce sens, il peut prendre les recours nécessaires afin d’assurer le respect de la déclaration de copropriété et des règlements, au bénéfice de tous les copropriétaires.

Manque de civisme, troubles de comportement du locataire, nuisances sonores, violation des règlements de la copropriété ou des parties communes… La chimie est parfois explosive entre le locataire et les voisins.

Il revient au copropriétaire de servir d’intermédiaire. Il n’est dégagé d’aucune de ses obligations et est responsable des faits et gestes de son locataire; c’est donc à lui d’agir, sous peine d’amende ou autre pénalité prévue aux règlements. Il appartient au copropriétaire de faire cesser les troubles et de réparer les dommages, s’il y a lieu.

RECOURS DU SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES

Le syndicat n’est pas tenu d’attendre que le copropriétaire prenne les choses en main. Selon la situation, plusieurs mécanismes légaux sont à sa disposition. Puisque le locataire est un occupant de la copropriété, le syndicat pourrait s’adresser directement à lui par voie officielle (lettre, avis) ou même une mise en demeure. En principe, le copropriétaire locateur et le locataire devraient toujours être informés en même temps par le syndicat du non-respect des règles de la déclaration de copropriété ou de la problématique causée par le locataire.

Le syndicat peut également se tourner vers le Tribunal administratif du logement (TAL) pour résoudre un différend pour lequel il n’y a pas d’issue à l’amiable. L’article 1079 du Code civil du Québec prévoit que le syndicat peut déposer directement une demande au TAL pour obtenir la résiliation du bail, si ce qui est reproché au locataire cause un préjudice sérieux à un autre occupant de l’immeuble. Il peut aussi agir directement à l’encontre du copropriétaire et engager sa responsabilité. Ce dernier devra alors se retourner à son tour contre son locataire.

Il faut donc être particulièrement vigilant, surtout si le voisinage se plaint! En tant que copropriétaire ou locataire d’une unité en copropriété, il est essentiel d’être au courant des lois en vigueur, des règles de l’immeuble et des conséquences de ses actions.

LA JOUISSANCE PAISIBLE DU LOGEMENT

À l’inverse, il arrive que ce soit plutôt le locataire qui soit victime de dérangements ou de désagréments qui causent un préjudice à sa pleine jouissance du logement pour lequel il paie un loyer.

Le copropriétaire qui loue son logement devra ainsi dédommager le locataire s’il est lui-même responsable ou à l’origine de l’inconvénient qui vient troubler la jouissance paisible du logement. Le locataire, quant à lui, peut agir à l’encontre du syndicat, notamment si celui-ci est responsable des dommages causés, comme un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes.

D’autres situations où le locataire peut subir un préjudice incluent des travaux effectués à l’intérieur du logement ou dans les parties communes, limitant parfois l’accès à ces espaces de vie. Lorsque les travaux ne sont pas urgents et décidés uniquement par le copropriétaire locateur, ce dernier doit éviter de les faire durant le bail s’ils viennent déranger le locataire ou modifier « la forme de la chose louée », en l’occurrence le logement (voir l’article 1723 du Code civil du Québec).

En ce qui a trait aux travaux à l’extérieur de l’unité, « aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de sa partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents » (article 1066 C.c.Q.). Ainsi, un copropriétaire – et par extension son locataire – ne peut empêcher l’exécution de travaux urgents ou nécessaires à la conservation de l’immeuble et des parties
privatives ou communes. Lorsque le logement est loué, il revient au syndicat de donner un avis formel relatif aux travaux qui seront effectués – en copropriété, ce préavis a été établi à au moins 24 heures.

Si les travaux nécessitent l’accès à l’unité ou que le locataire l’évacue pendant une certaine période, donc temporaire, la loi prévoit également que le syndicat devra lui verser une indemnité raisonnable pour couvrir les dépenses afférentes. Dans les cas où le copropriétaire doit effectuer des réparations à son unité ou des travaux urgents, le locataire devra prendre son mal en patience, sauf si les travaux durent plus de 40 jours. Le locataire pourrait de cette situation demander une diminution du montant du loyer, ou même la résiliation du bail si l’unité devenait inhabitable.

Être vigilant et bien informé demeure l’une des meilleures façons d’éviter les complications dans la relation entre syndicat, copropriétaire et locataire, et de maintenir l’harmonie dans la vie de communauté d’une copropriété – ou à tout le moins de limiter les dégâts. Bien connaître ses droits et ses responsabilités, en regard de la déclaration de copropriété, des règlements et de la loi, contribue à une certaine sérénité et à une réduction des risques de désordre, permettant à chaque occupant de profiter pleinement des avantages et plaisirs de la vie en communauté!

Condoliaison 22-4 Hiver 2022