Combien coûte une étude du fonds de prévoyance?

Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles obligations découlant de la Loi 16, tous les syndicats de copropriété doivent désormais produire une étude du fonds de prévoyance. Cet exercice, essentiel à la saine gestion des immeubles détenus en copropriété, représente toutefois un investissement important, particulièrement pour les ensembles dotés de systèmes techniques complexes.

Il est important de distinguer l’étude du fonds de prévoyance du carnet d’entretien. L’étude vise principalement à établir, sur un horizon d’au moins 25 ans, les coûts des interventions majeures ainsi que la stratégie financière permettant de maintenir un fonds adéquat. Le carnet d’entretien, pour sa part, documente l’état de l’immeuble, les besoins d’entretien, les composantes et systèmes, et les interventions à planifier. Plusieurs éléments présentés dans l’article original relèvent donc du carnet d’entretien et non de l’étude.

Le rapport produit dans le cadre de l’étude inclut généralement l’inventaire des composantes visées, l’estimation des coûts de remplacement ou de réparation, et la stratégie de capitalisation du fonds de prévoyance. Il se fonde sur les informations du carnet d’entretien lorsque celui-ci est disponible. Selon la taille et la complexité du bâtiment, une étude peut aisément atteindre 150 à 300 pages.

Les études sont réalisées par des ingénieurs, technologues professionnels ou des firmes spécialisées en gestion d’actifs immobiliers. Leur travail nécessite habituellement l’accès aux plans, aux documents techniques et à l’historique des interventions. Dans de nombreuses copropriétés, ces informations sont incomplètes, ce qui complique la démarche.

Les coûts peuvent varier selon le nombre d’unités, l’âge et l’état général du bâtiment, la complexité des systèmes et la disponibilité de la documentation. Pour les grandes copropriétés de 25 unités ou plus, les honoraires se situent souvent entre 8 000 $ et 10 000 $, avec une variation possible entre 5 000 $ et 15 000 $. Dans les ensembles de plus de 100 unités, la facture peut atteindre ou dépasser 20 000 $. Pour les petites copropriétés ou celles présentant une complexité limitée, les coûts se situent généralement autour de 2 500 $ à 3 500 $. La complexité de l’immeuble demeure un facteur déterminant.

Même dans les immeubles bien entretenus, l’étude du fonds de prévoyance amène souvent les syndicats à constater l’ampleur des sommes à mettre de côté, la nécessité d’ajuster les contributions ou la présence de risques financiers liés à un fonds sous-capitalisé. Elle peut également faire ressortir des enjeux liés aux parties communes à usage restreint lorsqu’elles sont mal documentées.

Pour les syndicats dont la préparation financière est insuffisante, les résultats de l’étude peuvent révéler une situation préoccupante, notamment en matière de renouvellement d’assurance ou de valeur de revente des unités. Plusieurs copropriétaires et intervenants ignorent encore que l’étude est obligatoire. De nombreux fonds demeurent insuffisamment capitalisés, exposant les immeubles à des risques lors d’interventions majeures ou d’imprévus.

En pratique, il est recommandé d’entamer les démarches dès que possible, puisque les firmes spécialisées sont très sollicitées et que les délais peuvent atteindre trois à quatre mois après la signature du contrat. La plupart des firmes effectuent une seule visite de l’immeuble, d’une durée approximative de une à trois heures. Les études sont généralement réalisées à prix forfaitaire, ce qui signifie que des frais additionnels ne sont pas ajoutés en fonction de l’état observé lors de la visite. Enfin, un carnet d’entretien à jour facilite grandement le travail des professionnels et améliore la précision des estimations.

D'après un article du Journal de Montréal

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