AVANT L’HIVER

par Véronique Martel

Les phénomènes météorologiques violents se multiplient et les coûts de réparation augmentent. En 2025, ils ont causé plus de 2,4 milliards de dollars de dommages assurés au Canada, selon le Bureau d’assurance du Canada. Pour les syndicats de copropriétaires, cette réalité exige une attention accrue aux faiblesses de l’immeuble avant qu’elles ne soient mises à l’épreuve par l’hiver.

L'automne est le bon moment pour agir. Quelques vérifications ciblées per mettent encore de repérer et de corriger les problèmes avant le gel, la neige, les redoux et les fortes précipitations.

CE QUI LAISSE ENTRER L’EAU

Les sinistres importants prennent souvent naissance dans un détail négligé : un drain obstrué, un joint détérioré, une descente pluviale mal orientée ou une fissure apparemment sans conséquence.

Lors d’une pluie abondante ou d’un redoux, une faible ouverture peut provoquer une infiltration dans un mur, un plafond ou plusieurs unités. Lorsqu’elle demeure discrète, l’humidité peut déjà avoir favorisé la moisissure, la corrosion ou la dégradation des matériaux avant d’être détectée.

À l’automne, le syndicat devrait porter une attention particulière aux drains, aux joints, aux ouvertures de l’enveloppe et à l’évacuation de l’eau autour du bâtiment. Il ne s’agit pas pour les administrateurs d’établir un diagnostic, mais de repérer les anomalies et de demander une vérification professionnelle au besoin.

Ingénieur spécialisé dans, l'entretien et la réfection de structures, particulièrement le béton, le bois et la maçonnerie ancienne, le consultant Patrick Ouellet offre de précieux conseils : « Tout ce qui permet l’infiltration d’eau ou qui peut retenir l’eau ou la neige contre un bâtiment ou une structure peut être source de détérioration accélérée de ses composants. Au départ, ce sont les détails d’imperméabilisation (qui relèvent de l’architecture : toiture, membranes, revêtement extérieur, étanchéité des portes et fenêtres) qui sont importants, ce sont eux qui protègent la structure. Ensuite, on pense immédiatement aux gouttières à nettoyer et aux pentes de terrain à corriger (l’eau doit pouvoir s’écouler en s’éloignant du bâtiment). Il faut aussi penser aux structures temporaires (abris, auvents) sur lesquelles la neige peut s’accumuler. »

CE QUI CESSE DE FONCTIONNER AU MAUVAIS MOMENT

Certains équipements passent inaperçus tant qu’ils fonctionnent : pompe de puisard, drains, clapet antiretour, chauffage, ventilation ou dis positif de détection de fuite. Leur défaillance peut toutefois devenir critique pendant une panne, une pluie intense, un redoux ou une période de grand froid.

Avant l’hiver, le syndicat devrait vérifier leur fonctionnement et leur entretien, purger les robinets extérieurs, protéger les conduites exposées au gel et garder les valves d’arrêt accessibles. Il devrait aussi prévoir ou réviser une procédure simple : qui appeler, où couper l’eau et comment joindre rapidement les copropriétaires? Lorsqu’un incident survient, les premières minutes comptent.

L’hiver ne crée pas toujours les problèmes : il révèle ou amplifie des faiblesses existantes. Une conduite mal protégée peut éclater, une ventilation déficiente accentuer la condensation et les cycles de gel et de dégel agrandir une fissure. Condensation inhabituelle, corrosion, écarts de température, taches ou odeurs persistantes ne constituent pas nécessairement un sinistre, mais peuvent signaler qu’une vérification s’impose. Attendre coûte rarement moins cher.

PRÉVENIR, C’EST AUSSI MIEUX CONNAÎTRE SON IMMEUBLE

L’assurance intervient après un sinistre; elle ne remplace ni l’entretien ni la planification. L’historique des réclamations, l’état du bâtiment et les mesures de prévention peuvent influencer l’évaluation du risque par l’assureur. Mais une documentation rigoureuse sert bien au-delà du renouvellement de la police.

Elle permet de démontrer les entretiens et les correctifs réalisés, d’éclairer les copropriétaires, les acheteurs éventuels, leurs courtiers et leurs créanciers, et de fournir aux professionnels et aux entrepreneurs une information fiable pour actualiser les études, préparer les devis et planifier les travaux. Cette mémoire évite que chaque nouvel intervenant reparte de zéro.

C’est précisément pour organiser cette information que le carnet d’entretien prend tout son sens. Depuis le 14 août 2025, le Code civil oblige le conseil d’administration à le faire établir, à le tenir à jour et à le faire réviser périodiquement. D’une part, il consigne les entretiens faits et à faire et, d’autre part, planifie, sur au moins 25 ans, les réparations majeures et les remplacements en vertu de l’étude du fonds de pré voyance. Pour la plupart des syndicats déjà constitués, le carnet et l’étude du fonds de prévoyance devront être obtenus au plus tard le 15 août 2028.

Ces documents ne sont pas de simples obligations administratives. Bien utilisés, ensemble, ils constituent un véritable outil de planification intégrée dont profitent le syndicat et les copropriétaires, car la prévisiilité est au coeur même de la prévoyance.

Or, certaines découvertes commandent une réponse immédiate. Connaître son immeuble permet d’agir rapidement et efficacement. « Par exemple, il est impératif de traiter les fissures qui pourraient laisser pénétrer l’eau dans le bâtiment. Il ne faut surtout pas procéder par la méthode du diachylon, soit uniquement recouvrir ou injecter une fissure, mais plutôt s’attaquer à la source de l’apparition des fissures avant de les réparer », témoigne l’ingénieur qui possède plus de 30 ans d’expérience.

En outre, M. Ouellet est aussi formateur dans le parcours me nant à la certification en Gestion immobilière d’une copropriété offerte par l’ESG+ en partenariat avec le RGCQ. « On ne le dira jamais assez : les syndicats prennent toujours la bonne décision quand ils choisissent de consulter un professionnel lorsqu’une situation inhabituelle apparaît dans le bâtiment », insiste-t-il.

LA MEILLEURE ASSURANCE DEMEURE UN IMMEUBLE BIEN ENTRETENU

Un syndicat ne peut empêcher toutes les tempêtes, les pannes ou les bris, mais il peut en limiter les conséquences. La prévention ne consiste pas à tout inspecter soi-même : elle vise à identifier les principales vulnérabilités, à confier les inspections aux professionnels compétents et à suivre les recommandations et les correctifs.

Le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance structurent cette démarche dans le temps. Ils consignent l’état et l’historique de l’immeuble, précisent les entretiens, les inspections, les réparations majeures et les remplacements à prévoir, puis facilitent la planification et le suivi des interventions.

Quelques heures consacrées à l’immeuble cet automne pourraient éviter des semaines de travaux, des conflits entre copropriétaires et une réclamation coûteuse. En matière de sinistres, la meilleure assurance demeure souvent ce qui a été inspecté, entretenu et corrigé avant que l’hiver ne révèle le problème.

PETITES COPROPRIÉTÉS : COMMENCER PAR L’ESSENTIEL

Une petite copropriété compte souvent peu de parties communes et dispose de moins de ressources. Cette apparente simplicité peut donner l’impression que la planification est moins nécessaire, alors que les obligations du syndicat demeurent et qu’un défaut localisé peut entraîner des dommages importants.

Avant l’hiver, elle peut notamment :

• faire une tournée visuelle de l’immeuble, prendre des photos et noter ses observations;
• dégager les drains et les gouttières et vérifier l’écoulement de l’eau;
• tester les équipements essentiels et repérer les valves d’arrêt;
• consigner les anomalies, les interventions et les factures;
• budgéter les correctifs urgents et demander rapidement des soumissions.

Dans les très petites copropriétés, inviter une personne de chaque unité à participer à cette tournée peut favoriser une compréhension commune de l’état de l’immeuble et des priorités.

Le meilleur plan de prévention n’est pas le plus complexe : c’est celui qui désigne les porteurs de dossier, fixe des éché ances et donne lieu à un suivi.