Acheter ou louer un condo?

Acheter ou louer un condo demeure une question récurrente, dans un contexte de hausse des loyers et de pression sur les frais de copropriété. L’analyse de données sur plusieurs années révèle toutefois des écarts financiers et patrimoniaux difficiles à ignorer.

Cet article est une primeur de la prochaine édition du Condoliaison du printemps 2026.

Dans bien des cas, acheter un condo bien géré s’avère non seulement comparable au loyer à court terme, mais nettement plus avantageux à moyen et à long terme, tout en permettant de bâtir et de protéger le patrimoine familial.

Un scénario réaliste et actuel

Prenons l’exemple d’un acheteur qui acquiert un condo avec ascenseur et stationnement intérieur, pour 330 000 $ avec une mise de fonds de 20 % et un taux d’intérêt de 4 % sur 25 ans. Dans ce scénario, le coût mensuel de l’hypothèque est pratiquement équivalent au loyer du même type d’unité si on additionne hypothèque, taxe et frais de condo (2 115 $). En somme, l’écart de paiement mensuel entre la location (2 195 $) et l’achat est minime, et ce, malgré les autres frais afférents (taxe de mutation, frais de notaire qui sont variables).

L’achat présente toutefois un avantage marqué, soit ce que ces paiements produisent au fil du temps : le patrimoine financier.

Hausse des frais… oui, mais comparons correctement

En 2025, les frais de copropriété de cet immeuble sont passés de 432 $ à 484 $ par mois. Cette augmentation de 52 $ correspondant à une hausse d’environ 12 %. Une hausse réelle, mais qu’il faut comparer à la réalité du marché locatif.

Pour la même période, le Tribunal administratif du logement a autorisé une augmentation moyenne des loyers de 5,9 % en 2025 et de 3,1 % pour 2026. Dans ce scénario précis, il s’agit d’une hausse mensuelle de 109,75 $. L’augmentation du loyer est donc plus du double de celle des frais de copropriété. Cette différence, souvent sous-estimée, devient déterminante lorsqu’on l’observe sur plusieurs années.

L’effet cumulatif du temps

À court terme, louer et acheter peuvent sembler comparables. Mais sur un horizon de cinq ans, l’écart se creuse nettement en faveur de l’achat. Examinons les chiffres de la région de l’Outaouais :

• Solde hypothécaire après cinq ans : 229 822 $
• Valeur projetée du condo : 371 633 $ (2 % annuel)
• Valeur nette réelle approximative à la revente : plus de 140 000 $

La valeur nette est un capital réel, issu directement de la propriété. Dans un scénario locatif, les paiements mensuels ont été versés sans qu’existe la possibilité de retour sur investissement.

Le condo comme outil de protection du patrimoine familial

Au-delà des comparaisons mensuelles, l’achat d’un condo constitue aussi un puissant outil de protection et de transmission du patrimoine familial. C’est d’ailleurs de cette façon que, historiquement, parents et grands-parents ont pu préserver et faire croître la valeur au sein de leur famille.

Lorsqu’un ménage devient propriétaire, une partie de chaque paiement sert à rembourser du capital et l’argent investi demeure dans la famille. La valeur créée peut être transmise ou réinvestie.

Dans le scénario analysé, plus de 140 000 $ sont ainsi dégagés, pouvant servir à terme à aider un enfant à acheter sa première propriété, à soutenir un projet familial, à consolider la retraite, ou encore à réinvestir dans un autre actif immobilier. À l’inverse, le loyer — aussi nécessaire soit-il — quitte définitivement le patrimoine familial.

Et lorsque l’hypothèque est remboursée

Dans plusieurs immeubles de ce type, un grand nombre de copropriétaires n’ont plus d’hypothèque. L’impact financier devient alors encore plus important. Dans notre exemple, cela représente 84 480 $ d’économies sur cinq ans – abstraction faite des inévitables augmentations des loyers et appréciations du marché immobilier.

Cette capacité à conserver les liquidités dans la famille, tout en bénéficiant d’un actif tangible, illustre clairement le rôle du condo comme véhicule patrimonial.

Une condition essentielle : un syndicat en santé

Cette analyse repose toutefois sur un élément fondamental, c’est-à-dire la qualité de la gestion de la copropriété. Le scénario présenté suppose :

• un plan de gestion des actifs (PGA);
• un carnet d’entretien à jour;
• une gestion responsable et prévoyante au fil des ans.

Dans ce contexte, les hausses de frais sont planifiées, justifiées, et orientées vers la protection de l’immeuble et de sa valeur. Une copropriété bien gérée ne représente pas un nouveau poste budgétaire de dépenses pour les copropriétaires, mais un investissement collectif dans leur patrimoine commun.

La location peut offrir de la flexibilité à court terme et convenir à beaucoup de gens, à plusieurs moments dans leur parcours. Or, l’achat d’un condo bien géré permet de bâtir un capital réel et de préserver le patrimoine familial. Dans bien des cas, l’achat devient un moyen concret de limiter l’érosion financière liée aux hausses des loyers, les sommes étant investies à l’intérieur de la famille, et de transmettre une valeur tangible aux générations futures.

En copropriété, plus que jamais, la qualité de la gestion n’est pas une dépense, mais un choix stratégique de protection patrimoniale.

Scénario financier pour la région métropolitaine de Montréal

• Prix d’achat : 505 000 $
• Mise de fonds : 20 % (101 000 $)
• Montant de l’hypothèque : 404 000$
• Solde hypothécaire après cinq ans : 362 219 $
• Loyer comparable : 2 800 $/mois
• Frais de copropriété : 311 $/mois
• Projection à cinq ans (valeur réelle nette et économies) : 21 840 $

Considérant ces chiffres pour un condo dans la région de Montréal, on arrive à la même conclusion : malgré un marché réputé plus dispendieux, l’achat demeure, dans la majorité des cas, plus avantageux que la location à moyen et à long terme.

 

Un texte de Roch St-Jacques, chroniqueur invité.

L’auteur est courtier immobilier affilié à CENTURY 21 Élite, où il est directeur de la formation pour l’ensemble du Québec, président du conseil d’administration de la Chambre immobilière de l’Outaouais, chroniqueur immobilier au 104.7 FM, et administrateur du RGCQ – chapitre de l’Outaouais.