Gouvernance des petites copropriétés divises autogérées

Malgré la prédominance des petites copropriétés sur les marché québécois (et ailleurs dans le monde), elles n’ont encore fait l’objet que très peu d’études scientifiques. En fait, la toute première étude d’intérêt international sur la gouvernance des petites copropriétés divises a été réalisée ici, au Québec, par des chercheurs de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal – et grâce à la participation des membres du RGCQ.

Cette étude d’envergure a été dévoilée en exclusivité dans l’édition de l’automne 2023 de la revue Condoliaison (volume 24, numéro 3).

Différentes, les petites copropriétés?

S’intéressant à la gouvernance des petites copropriétés autogérées, la docteure ès sciences Micheline Renault, MBA, CPA et professeure-chercheuse au Département des sciences comptables de l’ESG-UQAM, s’est adjointe un collègue statisticien talentueux, Patrick Coulombe, Ph. D. Les données recueillies par sondage auprès de 325 copropriétaires de petites copropriétés divises, membres du RGCQ, permettent de répondre à une question concrète qui habite le quotidien de ces derniers :

Est-ce que l’application du modèle de gouvernance actuel des copropriété constitue un risque personnel et financier plus grand pour les copropriétaires des petites copropriétés ?

Sans aucun doute : « Oui! »

L’étude de Renault et Coulombe démontre que ce ne sont pas les caractéristiques architecturales ou la disparité entre les unités qui rendent une acquisition plus ou moins risquée ; c’est la compétence du conseil d’administration, qui ne tient à la limite qu’à l’intégrité et à l’éthique de ses membres.

En effet, quelle que soit leur taille, toutes les copropriétés sont régies par les mêmes lois et soumises aux mêmes obligations. Cependant, l’application du même modèle de gouvernance pose problème dans les petites copropriétés : le nombre de copropriétaires y étant faible, ceux-ci ne disposent pas du même potentiel de recrutement de candidats compétents pour pourvoir aux postes d’administrateurs du syndicat de copropriété.

Au sein des moyennes et grandes copropriétés, le nombre de copropriétaires fait en sorte que les meilleures personnes peuvent devenir membres du conseil d’administration du syndicat et œuvrer au bien commun, et qu’un plus grand nombre de copropriétaires scrute le bien-fondé et la qualité des décisions. Il s’agit d’autorégulation, extrêmement difficile dans les petites copropriétés.

Mauvaise gestion = plus de problèmes

Les réponses au sondages ont fait émerger 2 groupes d’appartenance permettant à un copropriétaire de se reconnaître.
1. L’immeuble : la présence d’un stationnement intérieur ou non et des unités homogènes ou disparates;
2. Le conseil d’administration : une structure organisée et une gestion respectant les meilleures pratiques, ou non.

L’étude de Renault et Coulombe a établi des liens évidents entre le profil du conseil d’administration et les problèmes en copropriété. Les résultats sont clairs : les caractéristiques de l’immeuble ou des unités n’a aucun lien entre le type d’immeuble et les problèmes en copropriété; seule la gouvernance du conseil d’administration a un impact sur les problèmes et les risques.

Les chercheurs observent une corrélation près de la moitié des des problèmes relevés dans le sondage et le profil des conseils d’administration (5 sur 11) :
• La diligence dans la prévention de la dégradation de l’immeuble (travaux mineurs),
• La répartition des coûts des travaux entre les fractions,
• Le bruit,
• Les relations entre les copropriétaires et
• Les relations entre les copropriétaires et les administrateurs.

Ces problèmes recoupent les grands pans de la mission d’un conseil d’administration de copropriété, soit la conservation et la préservation du bâtiment, le respect de la déclaration de copropriété et le maintien d’une qualité de vie (relationnelle et matérielle) au sein de la copropriété.

Plus de problèmes = plus de risques

L’étude de Micheline Renault et Patrick Coulombe établit que le risque en matière de gouvernance au sein des petites copropriétés pose des risques personnels et financiers réels aux copropriétaires – des risques propres au modèle de gouvernance des petites copropriétés. Quels sont ces risques?

Essentiellement, il s’agit du risque de gouvernance : le risque de gouvernance. Le risque de gouvernance signifie la possibilité que la copropriété ne soit pas administrée selon ce qui est attendu, ce qui est plus fréquent au sein des petites copropriétés où prévaut le profil 2 (peu structuré) d’administration.

Les concepts de conseil d’administration et le rôle des administrateurs en petite copropriété peuvent paraître nébuleux et intangibles pour un acheteur, en particulier pour un premier acheteur en copropriété. Immédiatement, on pense aux administrateurs de grandes sociétés ou d’organismes à but non lucratif. La tâche est lourde dans les petites copropriétés en autogestion où les administrateurs, souvent seuls, doivent :
• S’acquitter de leur mission de bon entretien et de bonne conservation de l’immeuble ;
• Appliquer la déclaration de copropriété ainsi que les lois et règlements particuliers aux copropriétés ;
• Résoudre les différends avec les copropriétaires ou entre les copropriétaires, alors que ledit copropriétaire est un des deux, trois ou quatre voisins de palier, et souvent un des (autres) administrateurs.

De manière intentionnée ou non, l’improvisation et le contrôle exercé par quelques personnes sans expérience de gestion d’immeuble en sont des manifestations courantes. Parmi les « règles de gestion » improvisées souvent rapportées dans l’étude, toutes font état d’un manque de vision et annoncent la négligence des parties communes. En voici quelques-unes :

• C’est trop cher, il faut chercher le plus bas coût possible.
• Je connais quelqu’un qui va s’en occuper.
• Cela peut attendre.
• Ce qui est bien pour moi est trop bien pour les autres.
• Je ne vais pas payer pour les autres copropriétaires, actuels ou futurs.

L’improvisation et les fausses économies de coût dans l’administration d’une petite copropriété divise constituent donc un facteur de risque supplémentaire pour les copropriétaires. Les conséquences sont coûteuses aux points de vue humain et financier lorsque surviennent la dégradation des relations entre les copropriétaires, l’état de vétusté de l’immeuble ou une couverture d’assurance insuffisante en cas de sinistre (engendrant des difficultés de vente) ou l’impossibilité de mettre sur le marché une unité pour cause de litige en cours.

Des conclusions importantes

Les résultats obtenus par cette étude sont en accord avec la littérature publiée sur le sujet des copropriétés en général. Loin de l’anecdote, ils démontrent l’importance d’une bonne administration pour réduire les risques personnels et financiers dans une copropriété de petite taille. À l’inverse, une gouvernance approximative, qui fait fi des meilleures pratiques, crée presque toujours un milieu de vie où les tensions, les frustrations et les risques sont le lot du quotidien. Si cela semble évident, c’est la première fois que des données probantes appuient cette affirmation!

Le conseil d’administration dans sa forme actuelle est-il le meilleur modèle pour assurer la bonne gouvernance des petites copropriétés ?

Cette question justifie l’intérêt de continuer la recherche sur ce sujet. Il y a fort à parier que les chercheurs Micheline Renault et Patrick Coulombe continueront de susciter l’intérêt de la communauté scientifique internationale avec leurs recherches innovantes!

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Comment aborder cet important facteur de risque ?

La formation est une des clés fondamentales. Le RGCQ offre des formations adaptées aux besoins des copropriétaires des petites copropriétés divises autogérées pour les outiller.

Assistez en direct au webinaire de présentation de la recherche, ce jeudi 12 octobre, ou visionnez le plus tard en différé 

Consultez le calendrier des activités pour trouver celles qui vous conviennent.

Comment intervenir rapidement en situation de dérapage ? Comment mieux protéger les copropriétaires et les administrateurs minoritaires ?

Le RGCQ est engagé à proposer des ressources adaptées aux petites copropriétés, retrouvez-les toutes sur notre page dédiée aux Petites copropriétés.