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Avez-vous réalisé la description de l'unité de référence?

Avez-vous réalisé la description de l'unité de référence?

Un rappel important du RGCQ et de Monsieur François Séguin, responsable des dossiers de valeurs assurables chez Groupe Proval, Évaluateurs Agréés


Cela fait maintenant plus d'un an que la description de l'unité de référence est une obligation pour tout syndicat de copropriété. Effectivement, en date du 13 juin 2020, les syndicats doivent se conformer à cette nouveauté issue du projet de loi 141.


Tel que mentionné dans l’article 1070 du C.c.Q., la description de l’unité de référence / description des espaces privatifs originaux a pour but de déterminer la qualité de finition offerte de base par le promoteur lors de la création de la copropriété. La description doit être suffisamment détaillée pour permettre, à l’assureur et aux assurés, de déterminer ce qui doit être couvert par l’assurance de la copropriété advenant une réclamation et d’exclure par le fait même les améliorations faites à l’achat ou par la suite lors de rénovation. Ces ajouts sont de la responsabilité de l’assurance habitation de chaque copropriétaire.


Vous êtes retardataire? Voici nos conseils pour réaliser la description :


Il n’y a pas de formulaire précis exigé par la loi sous lequel doit être faite la description et il n’est pas obligatoire qu’elle soit faite par un professionnel. Toutefois, le RGCQ et le BAC ont tous deux développé des modèles pouvant être utilisés par les syndicats de copropriétés. De plus, un professionnel tel qu’un membre de l’équipe de chez Groupe Proval, peut s’occuper d’effectuer la description.


Nous jugeons qu’il est préférable que la personne qui rédige la description ait une bonne connaissance des matériaux de construction et puisse avoir accès à suffisamment d’information pour déterminer les standards originaux étant donnée son importance. Le devis descriptif ou un pamphlet promotionnel de l’entrepreneur indiquant la qualité de finition des principales composantes originales des espaces privatives peuvent être utilisés. Vu l’importance du document, si vous n’êtes pas en mesure de bien le compléter ou si vous n’avez pas suffisamment d’information il est préférable de faire affaire avec un professionnel.


Une description peut être utilisée pour plusieurs unités si la qualité de finition originale était similaire. De plus, il est important de faire une description de tous les espaces privatifs, incluant les espaces de stationnement et les espaces de rangement. Toujours, se référer à la déclaration de copropriété afin de déterminer ce qui est privatif de ce qui est commun. Chaque syndicat à ces particularités.


Finalement, la description de l’unité de référence doit être adoptée par le conseil d’administration et entérinée à la majorité des voix des copropriétaires lors d’une assemblée. Si cela n’est pas fait, le syndicat s’expose à des complications en cas de réclamation, la prime pourrait être augmentée ou la police pourrait être insuffisante puisque le syndicat aurait l’obligation d’assurer tout l’immeuble, incluant les améliorations des copropriétaires.


Extrait du Code civil du Québec


Art. 1073. Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances, prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie. Le montant de l’assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment; ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement.


Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers ainsi que celle des membres de son conseil d’administration et du gérant, de même que du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement.


Le gouvernement peut, par règlement, déterminer des cas selon lesquels une franchise est considérée comme déraisonnable. De plus, un contrat d’assurance souscrit par un syndicat couvre de plein droit au moins les risques prévus par règlement du gouvernement, à moins que la police ou un avenant n’indique expressément et en caractères apparents ceux de ces risques qui sont exclus. Ces règlements peuvent établir des catégories de bâtiments, notamment en fonction de leur taille, de leur valeur et de leur situation géographique.


Art. 1070. Parmi les registres de la copropriété, le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et l’adresse postale de chaque copropriétaire; ce registre peut aussi contenir d’autres renseignements personnels concernant un copropriétaire ou un autre occupant de l’immeuble, si celui-ci y consent expressément. Ce registre contient également les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d’administration, les résolutions écrites, le règlement de l’immeuble et ses modifications, ainsi que les états financiers.


Ce registre contient aussi la déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels le syndicat est parti, une copie du plan cadastral, les plans et devis de l’immeuble bâti ainsi que les certificats de localisation de l’immeuble s’ils sont disponibles, le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et tous autres documents et renseignements relatifs à l’immeuble et au syndicat ou prévus par règlement du gouvernement.


Ce registre contient enfin une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques.


François Séguin, responsable des dossiers de valeurs assurables chez Groupe Proval, Évaluateurs Agréés


514-382-5837, poste 204 | fseguin@groupeproval.com