Démarrage d'une copropriété et assurance dommage décennale

Par Me Yves Joli-Coeur

Le présent texte comporte des extraits d’une conférence prononcée par Yves Joli-Cœur, avocat en droit de la copropriété au cabinet d’avocats – notaires de Grandpré Joli-Cœur, lors d’une formation conférence donnée à l’Hôtel Vogue de Montréal le 4 mai dernier. L’événement s’adressait à des promoteurs et entrepreneurs immobiliers. Le Code civil du Québec prévoit que la naissance d’une copropriété divise survient dès la publication d’une déclaration de copropriété au registre foncier. Document juridique fondamental, celui-ci établit notamment la répartition de l’immeuble en parties communes ou privatives, et détermine la valeur relative de chaque fraction. Tous ces éléments sont répartis entre les différentes composantes de la déclaration de copropriété : l’acte constitutif, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions. Il importe donc, dès la conception du projet, que la préparation et la rédaction de la déclaration de copropriété soient confiées à un professionnel expert, qui saura adapter le document selon l’immeuble projeté, tout en respectant les règles impératives de la loi et les contraintes de la réglementation municipale. Une fois cette étape franchie, il faut ensuite préparer la déclaration d’immatriculation. Celle-ci comporte des renseignements sur le nom et le domicile du syndicat, ainsi que la date de sa création. Rappelons que dans les soixante jours de la publication de la déclaration de copropriété, le syndicat doit être immatriculé auprès du Registraire des entreprises du Québec. Le démarrage efficace d’une copropriété requiert, par ailleurs, une étude du fonds de prévoyance. À cet égard, il est notoire que la contribution minimale de 5% prévue au Code civil du Québec, pour les fins de ce fonds, est généralement insuffisante. Il faut plutôt établir cette contribution en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. En principe, l’administrateur provisoire devrait procéder à l’exercice prévisionnel nécessaire.

AUTRE RESPONSABILITÉ DE L’ADMINISTRATEUR PROVISOIRE

Le budget initial étant établi à compter de la publication de la déclaration de copropriété, l’administrateur provisoire se doit de percevoir les contributions aux charges communes de tous les copropriétaires, incluant le promoteur en ce qui concerne les fractions invendues. Parallèlement aux différentes étapes du démarrage d’une copropriété, le contrôle de la qualité de la construction est un autre aspect fondamental d’un projet de copropriété divise. Ce contrôle passe, entre autres, par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, lequel a été mis en place par le gouvernement du Québec et est obligatoire, lors de la construction de certains bâtiments entièrement nouveaux destinés à des fins principalement résidentielles.

LA RÉCEPTION DES PARTIES COMMUNES

Cette étape suit sensiblement la même procédure que celle établie pour la réception des parties privatives, mais en y apportant certaines nuances importantes : en ce qui concerne les parties communes, l’avis de fin des travaux doit avoir été expédié par l’entrepreneur/promoteur « à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires ». De plus, un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat procède à l’inspection des parties communes, en compagnie d’un représentant du syndicat et de l’entrepreneur, à partir d’une liste d’inspection préétablie.

L’ASSURANCE DOMMAGE DÉCENNALE

S’inspirant à la fois de la législation européenne, qui rend parfois ce produit obligatoire, et d’assurances analogues offertes sur le marché, notamment au Royaume-Uni, ce produit d’assurance s’avère intéressant. En fait, plusieurs pays européens l’imposent lors de travaux de construction. Il garantit les vices de construction ou de conception, les malfaçons et les désordres apparents qui compromettent la solidité d’un ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, en affectant un de ses éléments constitutifs ou un équipement.

LES GARANTIES :

- L’indemnisation des dommages matériels à la construction, imputables aux constructeurs, causés exclusivement par un vice de conception, de matériaux ou d’exécution du gros œuvre. - L’indemnisation des travaux de réparation d’un défaut d’étanchéité à l’eau, imputable aux constructeurs, et des dommages matériels à la construction en résultant. Cette assurance comporte naturellement des exclusions, dont notamment le fait intentionnel, le dol ou la fraude. Montréal, le 20 novembre 2009