L'assurance condo se dirige vers une crise

Les compagnies d'assurance sont devenues méfiantes à l'égard des syndicats de copropriétaires. Il n'en reste qu'une poignée à leur consentir des produits couvrant leur immeuble, en raison des dégâts d'eau récurrents dont ils font l'objet, et qui auraient pu être évités bien souvent. Ce désintérêt des assureurs à la copropriété est aussi généré par les changements climatiques, et par le fait de constructions d'immeubles mal construits, voire mal conçus.


Les chauffe-eau, les lave-linge, les lave-vaisselle et les réfrigérateurs qui coulent sont légions en copropriété. Ils provoquent des dégâts d'eau qui rebutent un nombre grandissant d'assureurs. L'étanchéité déficiente des façades d'immeubles de piètre qualité ou mal entretenues, ainsi que l'installation non conforme des systèmes de tuyauterie, les a également rendus très frileux.


Le RGCQ est préoccupé par ce retrait massif des compagnies d'assurance, au point d'avoir créé, tout récemment, une cellule de crise pour faire le point sur la situation. L'objectif de cette cellule vise à interpeller le Bureau d'assurance du Canada (BAC) et la Chambre de l'assurance de dommages (Chad), question de jeter les bases d'une politique de gestion des risques, dont le but ultime vise à limiter les états de sinistralité en copropriété.


 « Il faudra renverser cette tendance au désistement des assureurs, autrement, la valeur marchande des condos va chuter dramatiquement, ce qui provoquera le chaos et une situation de crise majeure en copropriété. Qui voudra acheter un appartement dans un immeuble qui n'est pas assuré, ou dans un autre où le coût des primes et des franchises est exorbitant? », se demande Yves Joli-Coeur, secrétaire général du RGCQ et auteur du livre l'Assurance condo Tout ce qu'il faut savoir, publié aux éditions Wilson & Lafleur.


Forcer la main des assureurs


« Tôt ou tard, les assureurs devront couvrir l'ensemble des copropriétés québécoises, comme ils sont tenus de le faire à l'égard des conducteurs de véhicules », pense Yves Joli-Coeur L'obligation d'assurance imposée aux assureurs aurait des conséquences bénéfiques, en ce sens qu'elle les inciterait à exiger des preuves démontrant qu'un immeuble est en bon état. Les syndicats de copropriétaires négligents n'auraient dès lors plus le choix; ils devraient impérativement se prendre en main.


Il faut savoir que sur le plan légal, l'assurance condo nage en plein paradoxe : les copropriétés ont l'obligation de souscrire une assurance, mais les assureurs ne sont pas tenus par la loi de la leur offrir. Pour l'heure, les franchises qui s'élèvent à 25 000 $, 50 000 $, 100 000 $ voire 250 000 $ sont de plus en plus fréquentes. Aussi bien dire qu'en cas de sinistre, ces montants d'argent prohibitifs équivalent bien souvent à une absence de couverture.


Éviter l'apocalypse


Cette dérive de l'assurance en copropriété ne pourra être endiguée qu'avec la prévention. « Il faudra que les syndicats de copropriétaires instaurent des programmes d'entretien dans leur immeuble, lesquels devront être assortis de mesures visant à minimiser les sinistres, dont les dégâts d'eau et les incendies font partie », d'ajouterYves Joli-Coeur. Cela aura comme effet de rassurer un assureur, qui pourra dès lors considérer que le risque assurable d'une copropriété est acceptable. Malheureusement, bon nombre d'administrateurs n'ont pas les connaissances requises pour bien assumer leurs tâches, seule façon d'assurer la pérennité du patrimoine bâti en copropriété.